【中古住宅】リフォーム費用は控除範囲に入る？住宅ローン控除の対象と注意点を解説

中古住宅＋リフォーム時の住宅ローン控除の基本

中古住宅を購入し、あわせてリフォームを行う場合でも、一定の要件を満たせば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象になります。
中古住宅の取得や増改築等のために直接必要な資金を住宅ローンで借り入れ、その年末残高に所定の率を乗じた金額が所得税（一部は翌年の住民税）から控除される仕組みです。
国税庁の案内では、中古住宅の取得と増改築等の双方について控除制度が整理されており、居住開始年ごとに控除期間や控除率などが定められています。
まずは「中古住宅取得＋リフォームでも住宅ローン控除の対象になり得る」という前提を押さえておくことが大切です。

一方で、リフォームに関する税制には、住宅ローン控除とは別に、いわゆるリフォーム減税（リフォーム促進税制）と呼ばれる仕組みもあります。
これは、耐震、省エネ、バリアフリー、長期優良住宅化など、一定の性能向上を目的としたリフォーム工事を行った場合に、標準的な工事費用相当額の一定割合を所得税から控除したり、固定資産税を一定期間軽減したりする制度です。
国土交通省の資料では、工事の種類ごとに控除額や固定資産税の減額割合、適用期間などが整理されています。
住宅ローン控除と混同しやすいため、それぞれの制度の目的や対象を区別して理解する必要があります。

中古住宅の購入と同時にリフォームを検討している方は、まず「どの資金を住宅ローンで賄い、どの資金を自己資金にするか」を大まかに決めたうえで、住宅ローン控除とリフォーム減税の全体像を整理することが重要です。
住宅ローン控除は、あくまでローン年末残高に対する所得税等の控除であり、自己資金で支払ったリフォーム費用は原則としてこの控除の対象外となります。
一方で、要件を満たす工事であれば、自己資金で支払った場合でもリフォーム促進税制による税額控除や固定資産税の軽減が利用できる可能性があります。
このように、「ローン控除」と「リフォーム減税」の適用範囲を分けて考えることで、中古住宅＋リフォームの税負担を総合的に抑える道筋が見えやすくなります。

中古住宅購入とリフォーム費用で控除対象となる「範囲」

住宅ローン控除では、中古住宅の取得に係る借入金だけでなく、一定の増改築や改修に充てた借入金も対象になります。
国税庁の案内では、自己が所有し自己の居住の用に供する家屋の増改築等に係る住宅ローン等の年末残高が、住宅借入金等特別控除の計算の基礎とされています。
この増改築等には、居住の用に供する家屋そのものに対する工事費用のほか、要件を満たす場合には敷地と一体として利用される土地等の取得に係る借入金も含まれる仕組みです。
そのため、中古住宅本体の購入資金と増改築費用をどこまでローンで賄うかが、控除額に大きく影響します。

増改築やリフォームのうち、住宅ローン控除の対象となるのは「一定の増改築等」に該当する工事です。
国税庁の情報では、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、多世帯同居改修工事などが一定の要件を満たす場合に対象とされています。
また、国土交通省が公表するリフォーム促進税制では、耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修、子育て対応改修、長期優良住宅化改修など、工事の内容ごとに控除対象となる標準的な工事費用の範囲や上限額が整理されています。
中古住宅購入とあわせてこれらの工事を行う場合、どの改修が住宅ローン控除やリフォーム促進税制の対象になるのかを事前に確認することが重要です。

自己資金で支払ったリフォーム費用と、住宅ローンを利用して支払った費用では、控除の扱いが異なります。
住宅ローン控除は、あくまで一定の要件を満たす住宅ローン等の年末残高を基準として控除額を計算する制度のため、自己資金で支払った部分は住宅借入金等特別控除の対象にはなりません。
一方で、リフォーム促進税制のうち所得税の特別控除では、標準的な工事費用や実際の工事費用の額に所定の控除率を乗じて控除額を算定するため、自己資金で工事費用を支払った場合でも、要件を満たせば控除の対象となる場合があります。
この違いを踏まえ、中古住宅の取得資金とリフォーム資金をどこまでローンとし、どこから自己資金とするかを検討することが、控除を有効に活用するうえで大切です。

中古住宅リフォームで住宅ローン控除を受ける主な要件

まず、中古住宅については、築年数や耐震性能、床面積など、基本となる要件を満たしていることが重要です。
一般に、一定の築年数以内であるか、耐震基準に適合していることを証明できれば、中古住宅でも対象と認められます。
また、登記簿上の床面積が原則50㎡以上であり、店舗などと併用している場合は、床面積の半分以上が居住用であることも求められます。
これらの条件を事前に確認しておくことで、購入後に控除が受けられないといった事態を防ぐことができます。

次に、増改築やリフォームを行う場合には、工事費用や借入金、入居時期などに関する要件があります。
住宅ローン控除の対象となるには、増改築等の工事費用が一定額以上であることや、返済期間が10年以上であることが求められます。
さらに、工事完了の日から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで居住していることが条件となります。
このように、工事内容だけでなく、借入条件や入居のタイミングも含めて、全体を計画的にそろえる必要があります。

加えて、リフォーム促進税制など、住宅ローン控除以外の減税制度との関係にも注意が必要です。
耐震リフォームや省エネリフォーム、バリアフリー改修などに対しては、所得税や固定資産税の減額措置が用意されています。
ただし、同じ工事について、住宅ローン控除と他の特例を重ねて適用できない場合もあり、どの制度を選ぶかで税負担の結果が変わります。
そのため、中古住宅の購入とリフォームの内容、借入方法を整理したうえで、どの制度を優先して使うかを検討することが大切です。

控除を最大限活かすための資金計画と手続きの流れ

中古住宅の購入とリフォーム費用をどのように借り入れるかで、住宅ローン控除の適用額や期間が変わるため、最初に資金計画を整理しておくことが大切です。
たとえば、中古住宅本体とリフォーム費用をまとめて住宅ローンで借りる場合と、リフォーム分だけ別途リフォームローンを利用する場合では、控除の対象となる借入金の範囲が異なります。
国税庁の案内では、増改築等に係る住宅ローン控除の対象となる借入金は、居住の用に供する家屋や敷地の取得、増改築等の費用に充てるものとされており、生活費や家具購入費などは含まれません。
したがって、どの費用を住宅ローンに含めるか、自己資金をどこに充てるかを事前に整理し、控除の恩恵を受けやすい借入方法を検討することが重要です。

住宅ローン控除を受けるには、原則として入居の翌年分の所得税の確定申告で手続きを行う必要があります。
国税庁の情報によると、初年度の申告では、金融機関の年末残高証明書、売買契約書や請負契約書の写し、登記事項証明書、住民票の写しなどが必要書類とされています。
増改築等を行った場合には、工事請負契約書や増改築等工事証明書、耐震基準適合証明書など、工事内容を証明する書類が追加で必要となる場合があります。
また、給与所得者であっても初年度は確定申告が必要ですが、翌年以降は勤務先の年末調整で控除を受けられる場合があるため、事前に申告スケジュールを把握し、余裕を持って書類を準備しておくことが大切です。

中古住宅の購入やリフォーム費用の計画を立てる際には、将来的な税制改正の可能性も視野に入れておくことが重要です。
住宅ローン控除は、これまでも控除期間や控除率、控除対象となる借入限度額が見直されてきており、今後も国の住宅政策や環境対策の方針に応じて制度内容が変更される可能性があります。
そのため、国税庁や国土交通省の最新情報で適用期間や要件を確認しつつ、控除がなくても返済に無理が生じない借入額を前提に資金計画を組むことが安全です。
加えて、リフォーム促進税制や固定資産税の減額措置など、併用できる減税制度の有無も確認し、将来の収入や家族構成の変化も踏まえた長期的な返済計画を検討することが求められます。

まとめ

中古住宅購入とリフォーム費用は、組み合わせ方次第で住宅ローン控除を大きく活用できます。
一方で、控除対象となる借入金や工事内容の範囲、築年数や床面積などの要件を誤解すると、受けられるはずの控除を逃してしまうおそれがあります。
当社では、物件選びとリフォーム計画、住宅ローン控除やリフォーム減税の条件を総合的に確認し、お客様ごとの最適な資金計画をご提案しています。
中古住宅＋リフォームで控除をしっかり受けたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。