住宅ローンが残っている家は売ることができる？売却時に知っておきたい注意点も解説
この記事の執筆者
代表取締役 川野 孝之
キャリア16年 / 住宅ローンのスペシャリスト
1級FP技能士 / CFP / 貸金業務取扱主任者
上場不動産会社・金融機関での店長経験を活かし、お客様の利益を最優先する取引を徹底しています。物件の長所・短所を包み隠さずお伝えするのが私のスタイルです。YAMADAグループの特典も活用し、購入後も安心が続く住まい探しを全力でサポートします。
住宅ローンの残債がある家の売却を検討する際、「本当に売れるのか」「ローンの返済はどうなるのか」といった不安を感じていませんか。家の売却は人生の大きな決断だからこそ、制度や手続きのポイントを知ることが安心につながります。この記事では、住宅ローンが残る家の売却の基本的な仕組みや、もし売却代金でローンが完済できない場合の対処方法、売却にかかる費用や準備ステップまで、具体的に分かりやすく解説します。ぜひ最後までご覧ください。
住宅ローンが残っている家でも売却できる基本的な仕組み
住宅ローンの返済中であっても、売却自体は制度上可能です。これは、金融機関が住宅や土地に対して設定する「抵当権」によるもので、住宅ローンが滞った場合に備えて担保として不動産を差し押さえ、競売で回収できる仕組みが背景にあります。この抵当権は、売却を進める際に適切に抹消しないと所有権の移転ができず、取引が成立しないため、重要な手続きとなります。
売却代金で住宅ローンを完済できるいわゆる「アンダーローン」の場合は、売却代金を金融機関に送金し、ローンを返済するとともに抵当権を抹消して所有権を移転します。これは、売却と同時にローンの清算を済ませる一般的な流れです。
一方で、売却代金では住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合、自己資金で不足分を補う必要が出てきます。この場合でも売却手続き自体は可能ですが、金融機関との調整や追加の資金準備が重要になります。
抵当権抹消の手続きでは、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に依頼すると、登録免許税のほかに15,000～20,000円程度の報酬が必要となりますが、自分で行うより確実で手間が省けます。自分で手続きを行う場合は、登録免許税として不動産一件あたり1,000円、登記事項の確認などに数百円かかるケースが多く、合計で約3,000〜5,000円程度が相場です。
| 項目 | 概要 |
|---|---|
| 抵当権とは | ローン滞納時に金融機関が不動産を担保に回収できる権利 |
| アンダーローン | 売却代金でローンを完済できる状況 |
| オーバーローン | 売却代金でローンを完済できず、自己資金の補充が必要な状況 |
このように、住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、重要なのはローン残高と売却価格の把握、抵当権抹消の手続き、そして不足がある場合の資金調達についてしっかり備えておくことです。
売却代金で完済できない場合の３つの対処方法
住宅ローンの返済中に売却しようとして、売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合、以下の三つの方法が主な対処策になります。
| 対処方法 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 自己資金で差額を補う | 売却代金からローン残債との差額を、預貯金などで補う方法です。 | 手持ちの資金をすべて使い切らないよう、資金計画は慎重に。 |
| 住み替えローンを活用 | 売却してなお残るローン残債と、新居の購入費用をまとめて融資するローンを利用します。 | 融資額が大きくなりがちで、金利も相対的に高く、売買契約や決済を同時に調整する必要があります。 |
| 任意売却 | 返済が滞っている状況で、金融機関の同意のもとに市場価格で売却し、差額について債務整理を図る手段です。 | 信用情報に影響を及ぼしやすく、次のローン取得が非常に困難になります。 |
まずは自己資金で差額を補填できるかどうかを検討するのが最も確実です。売却代金と住宅ローン残債との差額を手持ちの資金でまかなえば、抵当権を抹消して通常の売却手続きに進むことができます。
次に自己資金が不足する場合は「住み替えローン」が選択肢となります。このローンは旧居の残債と新居の購入資金を一本化し借り入れる方式で、オーバーローンでも住み替えを可能にします。しかし、融資額が大きくなるため審査が厳しくなり、金利や返済額にも注意する必要があります。
最後に、返済が滞っているなど早急な対応が必要な場合には「任意売却」があります。金融機関と交渉して市場価格での売却を行い、残債についても分割返済や減額交渉などが可能なケースもあります。ただし、信用情報に傷がつく可能性が高く、次のローン取得が難しくなるリスクがありますので、慎重にご判断ください。
売却にかかる諸費用と資金計算で注意すべき点
住宅ローンが残っている家を売る場合、売却代金から差し引かれる諸費用や税金などを正確に把握することが重要です。以下に主な項目と、その金額の目安を整理いたします。
| 項目 | 説明 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に売買契約の成立時に支払う手数料 | 売却額×3％＋6万円＋消費税 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙の税金 | 例：500万円超～1千万円以下で5,000円 |
| 抵当権抹消の登記費用・司法書士報酬 | 住宅ローン完済後に設定された抵当権を抹消するための費用 | 登録免許税：1件につき1,000円（建物・土地で各1,000円） 司法書士：1件あたり約1万～2万円 |
このほかにも、売買契約書への印紙税は金額によって変わるため、契約金額に応じた税額を確認しましょう。例えば、500万円超～1千万円以下の取引では約5,000円程度となります。
次に、手元に残る資金の計算方法ですが、基本式は以下の通りです：
手元に残る額＝売却代金－（諸費用＋税金＋ローン残債）
実際の例でみると、売却価格3,000万円、ローン残債1,200万円、諸費用・税金が合計130万円の場合、手元に残るのは約1,670万円となります。
さらに、譲渡所得が発生する場合には所得税・住民税の課税対象になることにも注意が必要です。所有期間が5年以下の短期か5年超の長期かによって税率が異なります（短期：所得税約30％＋住民税約9％、長期：所得税約15％＋住民税約5％）ので、いつ取得したかによって税額の見積もりが変わります。
なお、抵当権抹消登記費用としての登録免許税は土地・建物それぞれ1件につき1,000円ずつかかるため、合計2,000円が基本です。加えて、司法書士に依頼する場合は別途約1万円～2万円の報酬が必要となります。
これらの諸費用や税金を漏れなく見積もり、手元に残る資金を正しく把握することが、安心して売却を進める第一歩となります。
売却前に確認すべきステップと準備事項
住宅ローンが残っている家を売却する際には、事前の準備が重要です。まず、現在のローン残高を正確に把握するために、金融機関への直接問い合わせやインターネットバンキング、ローン返済明細書などを確認することをおすすめします。ローン残高確認が売却可能かどうかの判断に直結します。さらに、繰り上げ返済による手数料の有無も事前に整理しておくことが大切です。
次に、売却代金でローンが完済できるかどうかを判断するため、「アンダーローン（売却価格が残高を上回る）」か「オーバーローン（売却価格が残高を下回る）」の状況を整理しましょう。アンダーローンの場合は売却代金で完済できる可能性があり、オーバーローンの場合は自己資金で差額を補う必要があります。
加えて、金融機関との手続き調整も欠かせません。具体的には、決済日の1〜2週間前に完済予告を行い、当日朝には日割り利息を含めた最終完済額を確認します。決済と同時に売却代金でローンを返済し、完済証明書を発行してもらいましょう。これにより、抵当権抹消に必要な書類が準備できます。
また、売却に必要な書類をあらかじめ準備しておくとスムーズです。たとえば、権利証や登記識別情報通知書は売主としての権利を証明するために重要です。このほかに、売買契約書作成、決済時の立ち会い調整など、登記関連の書類や司法書士との連携も事前に整理しておくと安心です。
以下に、確認すべき主なステップと準備すべき内容を表形式でまとめます。
| ステップ | 内容 | 目的 |
|---|---|---|
| 1. ローン残高の確認 | 金融機関・ネットバンク・明細書から現在の残高を把握 | 売却可否を判断する基礎データを得る |
| 2. アンダー／オーバーローンの判定 | 売却価格の見込みと残債の差を整理 | 自己資金の準備や対応策を検討 |
| 3. 金融機関との手続き調整 | 完済予告～日割利息の確認～完済証明書の取得 | 抵当権抹消を円滑に進める |
| 4. 必要書類の準備 | 権利証、登記情報、契約書、司法書士との連携 | 売却と引き渡しの手続きを確実に進める |
以上のように、住宅ローンが残っている家を売却するには、ローン残高の正確な把握、売却価格とのバランス整理、金融機関とのタイミング調整、必要書類の準備が不可欠です。これらのステップを丁寧に進めることで、安全・安心な売却につながります。
まとめ
住宅ローンが残っている家を売却する際は、まず自身のローン残高や契約内容をしっかり確認することが大切です。売却代金で完済できる場合はスムーズですが、完済できない時にも適切な手段を選ぶことで、状況に応じた解決が可能です。また、売却には諸費用や各種手続きが伴うため、手元に残る資金を正確に把握して計画を立てることが重要です。最初の準備を丁寧に行うことで、安心して次のステップに進むことができます。
